05-15 ユニバMTG

プロジェクトの規模感・フェーズ設計と用地戦略

• 村づくりは公共施設やコミュニティ機能を含む大規模性を前提とし、フェーズ分割で進める方針。
• フェーズ1は自社の自己資金＋デットで対応、フェーズ2以降はエクイティ導入またはデベロッパー主導の予算執行を想定。
• フェーズ1は約4〜5ヘクタール（具体例: 4.0〜4.29ha）で魅力的なモデルを作りショーケース化し、将来の協業と投資誘致に繋げる。フェーズ3（20〜30ha）からバックキャストして要件定義。
• フェーズ1とフェーズ3が隣接・拡張可能な土地を優先。北斗での30ha級単独所有は稀で、共有林・行政交渉の難易度が高い点を踏まえ、林業事業者に地権者集積地のリサーチを検討。
• 原村・富士見町などの小規模で自由度のある自治体も候補として、行政連携のしやすさ、水脈・災害耐性、寒冷条件、交通条件を考慮して比較検討。北斗に固執しない。

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原村・農業実践大学校の活用可能性

• ビズリーチ南会長が同校用地（約160ヘクタール）を取得済み。校長（丸山氏）とSpeaker 1は近しく、予算拠出とスキーム構築の用意がある模様。
• 立地は原村（小淵沢ICから車で約15分）。標高は低めだが寒さは北斗より厳しく、二次交通は弱い。
• 一括活用の魅力は大きいが、賃貸のみは避け、所有権確保を志向。取得/賃貸の意思決定基準の整備が必要。

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デベロッパー協業戦略と役割分担

• 開発行為はデベロッパーの領域であり、内製で全対応はリスクが高いとの認識。
• 三菱地所、住友不動産、三井不動産、東京建物などの財閥系の巻き込みを想定し、最低20億規模の投資引き出しを目指す。
• デベロッパーが乗りやすい「保全立て（布石）」をこちらで用意し、彼らが評価する要素を明確化して段階的に接点づくり。
• 自社は運営・コミュニティ・居住者/出資者リクルーティング・ブランド/ストーリー設計に注力し、コア以外は協業へ。

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提案資料のメッセージ設計

• 健康・ウェルネス、環境負荷低減、サステナビリティ、多様性といった文脈を盛り込み、SDGsキーワードの乱用を避けつつ相手が喜ぶ表現を戦略的に配置。
• デベロッパー向けの言語設計を強化し、資料を再構成。エビデンス（ウェルネス/サステナ/多様性の測定指標）も整備する。

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行政連携と小規模自治体戦略

• 三浦市（約3.8万人）、北斗市（約4.3万人）などの小規模自治体が有望。人口2万人以下の自治体はルールメイキングしやすい傾向。
• 企業版ふるさと納税を活用し、300万円程度から関係構築を開始。将来的に補助金やロードマップ策定へ展開。

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ガバナンス・組織体制

• プロジェクト専用の一般社団法人を新設（理事2名・監事2名程度から）し、事業目的は約10項目に整理。利益相反回避と補助金申請の明確性を担保。
• 風営法の許可は現時点で不要だが警察対応の可能性に注意。

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見学・モデル収集と海外視察

• ムラ化プロジェクト先行事例の見学を実施したい。フェーズ3規模で「常時人がいる村」を志向（鹿児島の事例を参照）。
• イタリア山間部農業の組合化成功事例から、地域協議会の設計や流通自由度を参考にする価値あり。
• 淡路島視察（パソナの取り組み・ウェルネス大型ホテル）に前向き。秋頃に関係者で訪問案。